Vertrauliches Protokoll aufgetaucht: Exerzitienhaus ein Spe­ku­la­ti­ons­ob­jekt?

Ein herrlicher Gebäudekomplex in allerfeinster Lage von Hofheim steht seit Jahr und Tag leer: Das Exerzitienhaus der Franziskaner – was passiert eigentlich damit? Wir haben uns auf die Suche nach einer Antwort gemacht. Und fanden: das Protokoll eines Treffens im Hofheimer Rathaus, das potenziellen Investoren zur vertraulichen Information ausgehändigt wird. Es macht deutlich: Es ist keinesfalls ausgeschlossen, dass dort oben auf dem Kapellenberg eines Tages Luxusimmobilien entstehen. Das Exerzitienhaus ist wohl zum Spe­ku­la­ti­ons­ob­jekt geworden, die Patres müssen nur ein wenig Geduld haben…

Der Mann, der das Exerzitienhaus im Auftrag der Franziskaner verkaufen soll, ist ein lokaler CDU-Politiker und heißt – Tusch! – Christian Vogdt.

Sie lesen richtig: Christian Vogdt – er schreibt seinen Nachnamen mit “dt”. Der Mann ist vor wenigen Tagen 58 Jahre alt geworden, einen Doktortitel hat er übrigens auch.

Aufatmen! Die Rede ist diesmal nicht von Christian Vogt (45), dem Hofheimer Bürgermeister…

Dr. Christian Vogdt ist Immobilienmakler und Projektentwickler in der münsterländischen Kleinstadt Senden (20.000 Einwohner), gut drei Autostunden von Hofheim entfernt. Mit seinem Immobilienbüro, das er vor 25 Jahren gegründet hat, entwickelt er nach eigenen Angaben “die richti­gen Pers­pektiven für Spezial­immobilien”.

Auf der Webseite seiner Immobilius GmbH schreibt Herr Vogdt unter einem schönen Foto des Hofheimer Exerzitienhauses, er sei “exklusiv mit der Wahrnehmung der Verkäuferinteressen sowie mit der Entwicklung bzw. Vermarktung der Flächen an diesem Standort betraut”. Und damit das auch niemand missversteht, fügte er noch den Satz hinzu: “Alle Gespräche mit interessierten Investoren führen wir DIREKT. Dritte Anbieter sind/werden nicht autorisiert.”

Mit dem Alleinauftrag geht Herr Vogdt bald in das dritte Jahr. Und es ist festzustellen: Erkennbar vorangekommen ist er noch nicht. Die Lokalzeitung hat das Thema auf Wiedervorlage gelegt und serviert ihren Lesern alle paar Monate die immer gleiche Information:

“Franziskaner haben noch keinen Käufer für ihr Exerzitienhaus”, lautete eine Überschrift im Kreisblatt vom 17. April 2023.

Zehn Monate später, im Februar dieses Jahres, titelte das Blatt: “Noch kein Käufer für Exerzitienhaus”.

Und wiederum ein paar Monate später, im September, bekamen die Zeitungsleser die alte Nachricht erneut vorgesetzt: “Franziskaner finden keinen Käufer”.

Der Neuigkeitswert solcher Berichte hält sich naturgemäß in Grenzen, für einen gewissen Unterhaltungswert sorgt allenfalls, wie die Redaktion die Schließung des Exerzitienhauses als bischöfliches Versagen anprangert: Die Chance, das Haus “weiter als Zentrum der Glaubens-Stärkung zu nutzen”, sei vom Bistum Limburg nicht genutzt worden.

Ja, das ist ein interessanter Gedanke: Warum öffnet das reiche Bistum Limburg – Bilanzvolumen Ende 2021: 1,3 Milliarden Euro – nicht einfach seine goldene Schatulle und lässt den Franziskanern ein paar Milliönchen zukommen? Auf der Suche nach Erklärungen für die Knausrigkeit der Kirche fabuliert das Kreisblatt munter drauflos:

“Ob allein der sinkenden Einnahmen aufgrund abhanden gekommener Kirchensteuerzahler wegen, oder weil der Glaube fehlt, dass das mit dem Weitersagen im Auftrag eines gewissen Jesus noch gelingt, fragen sich die einen”, während für andere “Rückzug und Schließung angesichts des Glaubensschwunds ohnehin die einzig vernünftige Reaktion in diesen Zeiten” sei.

Die verschwurbelten Formulierungen können allerdings nicht darüber hinwegtäuschen: Die Zukunft des Exerzitienhauses hat herzlich wenig mit Gott, Glauben oder Glaubensschwund zu tun.

„Ihr könnt nicht Gott dienen und dem Mammon“ – auf diese griffige Kurzformel hatten es einst die Autoren der Bibel gebracht, nachzulesen bei Matthäus (6,24) oder auch bei Lukas (16,13). So sollte auch hier klar sein:

Beim Verkauf des Hofheimer Exerzitienhauses geht es nicht um Gott und auch nicht um einen gewissen Jesus.

Es geht allein um Geld.

Und zwar um sehr viel Geld.

Das Exerzitienhaus: Brandschutz kostet Millionen

Vor fast hundert Jahren – 1926 – wurde das Exerzitienhaus von den Franziskanern erbaut. Der Altbau ist voll unterkellert und erstreckt sich über drei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. In den Jahren 1979/1980 wurde ein Querriegel mit Kapelle und Aula angebaut.

In den etwas mehr als 50 Zimmern stehen rund 80 Betten. Es gibt mehrere Tagungs- und Gruppenräume, Gesprächszimmer, Büros, Speisesäle und diverse Küchenräume. Im Kellergeschoß finden wir eine Bier- und Weinklause, gegenüber ist ein Fernsehraum…

2005/06 wurde noch einmal umgebaut. Aus dieser Zeit stammt ein Eintrag im Grundbuch: Das Bistum Limburg hatte demnach den Franziskanern eine Million Euro zukommen lassen. Kein Geschenk. Ein Darlehen.

So schön die Anlage von außen auch aussieht, das Problem liegt in ihrem Inneren: Die Behörden verlangen umfangreiche Brandschutzmaßnahmen. Das ist bei einem so großen Objekt, man kann es sich gut vorstellen, bestimmt nicht billig.

Von eine Million, auch von zwei Millionen Euro war die Rede – vor Jahren. Für die Franziskaner wurde es einfach zu teuer.

Also dann: verkaufen!

Eine Initiative Hofheimer Bürger versuchte noch, den Erhalt und Weiterbetrieb des Exerzitienhauses zu sichern – als “konfessionsunabhängiges Haus der Stille und Achtsamkeit”. Keine Chance! Angesichts des hohen Kaufpreises warf die Initiative recht schnell das Handtuch: “Ein wirtschaftlicher Betrieb des Hauses als spirituelles und gemeinnütziges Tagungshaus” sei “nicht mehr möglich”.

Die Patres zogen Ende 2022 aus. Seitdem steht das Gebäude leer. Der Zugang zur Parkanlage ist abgesperrt.

Nur ein Gärtner, sagen Nachbarn, lasse sich ab und zu blicken.

Letztens trafen wir einen Projektentwickler, der an dem Objekt ernsthaft interessiert war. Von der Immobilius GmbH hatte er daraufhin einige Megabyte an Unterlagen bekommen: Grundrisse, Baubeschreibungen, Fotos… Dazu jede Menge Brandschutzpapiere: ein “Bericht über die Prüfung der lüftungstechnischen Anlage” (6 Seiten) aus dem Jahr 2018, eine “Brandschutztechnische Gesamtbetrachtung” (74 Seiten) aus 2019, ein “Brandschutztechnischer Maßnahmenkatalog” (17 Seiten) aus 2021…

Die Lage und auch das Gebäude begeisterten den Investor: “Fantastisch!” Dennoch fällt sein Urteil ernüchternd aus: “Die Preisvorstellungen der Franziskaner sind maßlos überzogen.”

Der Investor sagt, es gehe um “um die 15 Millionen“.

In Worten: Fünfzehn Millionen!

Der Makler: Angemessener Erlös muss erzielt werden

Wir sprachen darüber mit Christian Vogdt, dem Immobilienmakler. Er zeigte sich erst einmal entsetzt darüber, dass ein Kaufinteressent die ihm zur Verfügung gestellten Maklerunterlagen weitergegeben hat: Diese seien “absolut vertraulich” und nur “dazu gedacht, das individuelle Investitionsvorhaben abzuklären”.

Dass er noch keinen Käufer für das Objekt gefunden hat, beunruhigt ihn weniger: Man befinde sich, so formuliert es Herr Vogdt maklerisch geschmeidig, “in einer konjunkturellen Situation, in der seit Monaten eine gewisse Zurückhaltung und Orientierungsphase am Markt zu spüren sei”.  Eine adäquate Nutzung zu finden, das brauche Zeit, “und die nehmen wir uns”.

Die angeblich geforderten 15 Mio will er nicht bestätigen. Bei seinen Gesprächen mit Investoren nenne er keinen Kaufpreis, versichert er: “Wir hören uns die Kaufpreisvorstellungen im Zusammenhang mit den jeweiligen Nutzungsüberlegungen an.” Soll heißen: Ein Interessent soll erst einmal sagen, was er mit dem Grundstück vorhat und wie viel er zu zahlen bereit ist. Dann sieht man weiter.

Viel Geld wird auf jeden Fall fließen müssen: Den Franziskanern, sagt Herr Vogdt, sei das Grundstück für ihre Zwecke zur Verfügung gestellt worden. “Und jetzt geht es darum, einen angemessenen Erlös zu erzielen, um die Arbeit der Franziskaner weiter finanzieren zu können.”

Weitere Details will er zum jetzigen Zeitpunkt nicht nennen: “Wir kommunizieren nicht den Stand unserer Verhandlungen, sondern nur Lösungen.” Alles andere, sagt er, “befeuert die Diskussionen in eine falsche Richtung”.

Und auch das noch einmal, damit das absolut klar ist: Die Preise, von denen geredet werde, seien “reine Gerüchteküche”. 

Der Pater: Wir sind für viele Optionen offen

Auch Bruder Stefan spricht nicht gerne über Geld. Neun Jahre lang leitete er das Hofheimer Exerzitienhaus und wechselte nach dessen Schließung in die Münchener Zentrale der Deutschen Franziskanerprovinz, deren stellvertretender Leiter er heute ist. Er versichert: “Es ist uns ein Anliegen, dass mit dem Exerzitienhaus etwas geschieht, was zur Geschichte des Hauses und zu uns Franziskanern passt.”

Und weiter: “Es ist uns nicht egal, was mit dem Gelände passiert.” 

Und dann sagt er auch: “Wir wollen das Haus nicht unter Preis abgeben.”

Das wüssten wir gerne etwas genauer: Wie viel ist denn “nicht unter Preis”?

An dieser Stelle endet des Paters Bereitschaft zur Auskunft: “Es ist schwierig, über unser Geld zu sprechen.”

Nur so viel: Die Einnahmen aus dem Verkauf würden gebraucht, denn unter den 200 Franziskanern in Deutschland gebe es viele ältere Brüder (“allein 90 sind über 80”), für deren Pflege man aufkommen müsse. Zudem bestehe an vielen der 27 Franziskaner-Standorte in Deutschland Investitionsbedarf. “Wir müssen uns zukunftsfähig aufstellen, werden bestimmt nicht alle Standorte auf Dauer ,bespielen’ können.”

Man sei mit vielen Leuten im Gespräch, beteuert Bruder Stefan, man habe auch bei verschiedenen sozialen Trägern vorgesprochen: Keiner könne das Geld aufbringen. Letztlich, sagt der Franziskaner schließlich, letztlich hänge alles davon ab, was die Stadt dort genehmigt.

“Wir sind für viele Optionen offen.”

Das Protokoll: Nichts ist ausgeschlossen

Wenn das sanierungsbedürftige Gebäude unbedingt erhalten bleiben soll: Wäre hier vielleicht eine schicke Privatklinik denkbar? Eine noble Privatschule mit Internat? Eine feudale Seniorenwohnanlage? Oder ein exklusives Hotel?

Der Projektentwickler winkt ab: “Das wird sich bei dem Kaufpreis und bei den notwendigen Umbaukosten niemals rechnen.”

Sein Vorschlag: Ein Investor müsste mit einem Abrissbagger anrücken. Weg mit dem Exerzitienhaus! Danach müsste das 12.019 Quadratmeter große Grundstück komplett umgestaltet werden – zum Beispiel für Villengrundstücke…

Es gibt allerdings ein Problem: Das Grundstück ist als “Gemeinbedarfsfläche” ausgewiesen. Das sind Flächen, die für öffentliche und soziale Zwecke vorgesehen sind. Sie dürfen in der Regel nicht für private Zwecke genutzt oder bebaut werden.

Die Lokalzeitung gab vor, es ganz genau zu wissen: “Eine Umwidmung für Wohnraum, um hier, direkt unterhalb des Waldes, weitere Luxus-Immobilien zu bauen, ist nicht realistisch.”

Wenn sie sich da nur nicht irrt!

Uns liegt ein Dokument vor, das bisher sorgsam unter Verschluss gehalten wurde: Es ist das Protokoll eines Gesprächs, zu dem sich Ende 2021 Christian Vogdt als Vertreter der Franziskaner und Christian Vogt als Hofheims Bürgermeister im Rathaus trafen. Mit dabei: Deutschlands Franziskaner-Chef Pater Cornelius Bohl und Bruder Stefan Federbusch sowie Hofheims damaliger Erster Stadtrat Wolfgang Exner und der städtische Wirtschaftsförderer Thorsten Kolar.

Im Nachhinein verfasste Herr Vogdt ein Protokoll – Überschrift: “Exerzitienhaus der Franziskaner in Hofheim – Sondierung Rahmenbedingungen für Nachnutzung”. In dem Papier findet sich diese Passage: “Die Stadt hat aktuell kein eigenes Interesse an einer Zuführung freier Grundstücksflächen an diesem Standort zu einer Wohnnutzung.

“Aktuell” – das Wort lässt aufhorchen! Das Wort hat Christian Vogdt (mit “dt”) bestimmt nicht ohne Absicht aufgenommen. Nur sieben Buchstaben, aber sie transportieren eine wichtige Botschaft für potenzielle Investoren:

Wenn “aktuell” erst der Vergangenheit angehört, wenn das Exerzitienhaus lange genug leer gestanden hat, wenn sich keine Nutzung für soziale Zwecke findet und der Verfall unübersehbar wird:

Was bleibt der Stadt dann anderes übrig, als das Traumgrundstück für Wohnhäuser freizugeben?

Entsprechende Überlegungen müssen auch bei dem Vogdt- & Vogt-Treffen zur Sprache gekommen sein. Eine Umwidmung der Gemeinbedarfsfläche wurde erörtert und keineswegs verworfen. Der Makler notierte: “Bei größeren baulichen Veränderungen wird seitens der Stadt die Notwendigkeit eines B-Plans gesehen.”

In dem Gesprächsprotokoll, das potenzielle Investoren einsehen dürfen, hat Christian Vogdt weitere Gesprächsergebnisse festgehalten. Es sind wichtige Botschaften für interessierte Investoren:

“Die Stadt Hofheim hat selbst kein Erwerbsinteresse.”

“Bei Nutzungsänderungen sind Fragen der verkehrlichen Erschließung zu thematisieren.”

Und auch das ist heutzutage eine wichtige Information für mögliche Investoren: “Eine Baumschutzsatzung besteht nicht.”

So ist das Exerzitienkloster wohl zum Spe­ku­la­ti­ons­ob­jekt geworden: Die Franziskaner müssen nur Geduld haben – wenn eines Tages ein Investor kommt, der den geforderten Kaufpreis zahlen kann und ein Villengebiet zu bauen verspricht, werden sich die Lokalpolitiker kaum verschließen können.

Das dürfte dann in Hofheim niemanden überraschen! Eine Mehrheit der gewählten Stadtverordneten, wir erinnern uns, hatte über Jahre hinweg davon geträumt, Luxusvillen auf dem Kapellenberg zu errichten – ganz in der Nähe, mitten im Vogelschutzgebiet Vorderheide II. Für Planung und juristische Durchsetzung wurden mehr als eine Million Euro Steuergelder ausgegeben. Erst das oberste deutsche Verwaltungsgericht konnte die Pläne stoppen.

Was in Vorderheide II nicht erlaubt war, könnte eines Tages am Kreuzweg 23 möglich werden: ein kleines feines Villenviertel hoch oben am Kapellenberg.

Wenn das Exerzitienhaus nur lange genug leer gestanden hat: Wer wollte dann noch dagegen sein?