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Hotel-Neubau: Studie bestätigt schlimmste Befürchtungen

Posted in Allgemein

Es ist ein Satz mit Sprengkraft. Er könnte das Lieblings- und inzwischen wohl auch Prestige-Projekt von Hofheims CDU und ihrem Bürgermeister Christian Vogt – einen Hotel-Neubau an der Elisabethenstraße 3 – ins Wanken bringen:

„Grundsätzlich raten wir zu einer kompakten und flächenoptimierten Hotellösung (max. 70 Einheiten) mit möglichst flexibler Grundrissgestaltung, so dass – je nach Markterfordernis – eine Umnutzung bzw. Drittverwendung möglich ist (bspw. Umwidmung von Hotelzimmern oder Serviced Apartments in klassischen Wohnraum, Umnutzung von EG-Flächen in Läden).“

Der Satz findet sich in einer Hotel-Machbarkeitsstudie, die jetzt endlich auf dem Tisch liegt. Kurz vor der Sitzung des Bau- und Planungsauschusses, der an diesem Donnerstagabend erstmals öffentlich über die Zukunft des städtischen Grundstücks diskutierte (ausführlicher Vorabbericht hier), hat Vogt das Papier herausgerückt. Leider nur als geraffte Powerpoint-Version, aber immerhin. Erklärlich wird jetzt, warum es im Rathaus bisher unter Verschluss gehalten wurde: 

Denn folgt man den Experten – die Studie wurde von Hogarat angefertigt, einer Unternehmensberatung für Hotellerie und Gastronomie in Wiesbaden –, dann könnte ein Hotel auf dem zentral gelegenen Grundstück gegenüber von Rathaus und Stadthalle durchaus problematisch werden. Zu klein der Platz, zu groß die Konkurrenz – am Ende könnte ein Beherbergungsbetrieb zu wenig wirtschaftlich sein.

Deshalb müsste, so darf der zentrale Satz der Studie gedeutet werden, ein Hotel-Neubau so geplant werden, dass aus den Zimmern jederzeit Wohnungen und Läden gemacht werden können. Das erinnert fatal an die unselige Geschichte des Rosenberg-Hotels, bei der die Stadt Unsummen verlor. Ein Horror-Szenario – schlimmste Befürchtungen würden sich bewahrheiten: Ein Investor bekommt ein städtische Filet-Grundstück im Herzen der Kreisstadt, um ein Hotel zu bauen – dann erklärt er es wenig später für unwirtschaftlich und macht Eigentumswohnungen daraus, die er für teures Geld weiterverkauft.

Will die CDU das wirklich? Ist das der richtige Plan für ein Filet-Grundstück im Herzen der Kreisstadt?

Hotel-Neubau
Elisabethenstraße 3 – um dieses Grundstück geht es. Die blau-gestrichelte Linie zeigt die Grundstücksgrenzen an. Hierauf können vier Vollgeschosse plus Staffelgeschoß gebaut werden: Die rote Linie zeigt die mögliche Fläche des Gebäudes. Auf der Rückseite ist ein eingeschossiger Anbau möglich (gelbe Linie). Die schraffierte Fläche im Grundstück stellt das heutige Gebäude der alten Stadtbücherei dar.

Es finden sich natürlich auch Sätze in der Studie, die Befürwortern des Hotel-Neubaus gut gefallen dürften. Dieser zum Beispiel: Es gebe für das Grundstück „gute Chancen, mit einem international aufgestellten Betreiber ein modern-inszeniertes, regionales Hotelkonzept erfolgreich umzusetzen.

Zu lesen ist auch, dass sich die Kreisstadt als Hotelstandort in den letzten zehn Jahren durchaus positiv entwickelt habe: „Die Übernachtungsnachfrage in Hofheim und im relevanten Umfeld (insbesondere Frankfurt) zeigte bis zum Beginn der Pandemie eine hohe Dynamik.“

Doch dann kam das Virus, und die Nachfrage brach deutlich ein. Trotzdem – und das ist dann wieder gar nicht gut für Hofheims Hotel-Pläne – seien „erstaunlich wenige Hotel-Neubauprojekte coronabedingt gestoppt“ worden. In den Jahren 2020/21 seien elf weitere Hotels mit rund 2.400 Gästezimmern im Rhein-Main-Gebiet eröffnet worden. Zudem seien 29 Hotelprojekte in Planung bzw. im Bau: Hier entstünden weitere 6.800 Gästezimmer.

Bis 2024, so die Studie, sei mit knapp 7.000 neuen Zimmern am regionalen Hotelmarkt zu rechnen. Das könne „selbst bei einer vollständigen Erholung der Hotelnachfrage nach Pandemieende zu einer deutlichen Verschärfung der Wettbewerbssituation und damit einer Abnahme des ,Overflows‘ in die Region führen“.

Welcher Investor würde angesichts solcher Aussichten ein relativ kleines Hotel in Hofheim bauen wollen?

Hotel-Neubau: Für ein Restaurant wäre kein Platz

Die Studie versucht, einen konstruktiven Vorschlag aufzuzeigen: Auf dem Grundstück – es wird mit 1.600 Quadratmetern angegeben – dürfen maximal vier Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss gebaut werden. Das reicht für ein kleineres Hotel, vielleicht ein „Business-Hotel gehobenen Standards mit möglichst großer Raumflexibilität“. 70 Zimmer wären vielleicht möglich, davon sollten 20 sogenannte „Serviced Apartments“ sein (vollständig möblierte Apartments für längere Aufenthalte). Ausreichend Parkplätze müssten natürlich auch geschaffen werden. 

Der Betreiber eines solchen Hotels könnte punkten als „einziges modernes Haus in der Stadtmitte“, er sollte die „Regionalität modern inszenieren“ und sich als „Green Hotel“ präsentieren. Und er sollte natürlich mit der Stadthalle kooperieren. Das würde dem Investor auch Kosten sparen: Er müsse schließlich nicht extra Platz für Tagungsräume freihalten.

Eine öffentliche zugängliche Bar bzw. Lounge wird empfohlen („Richtung Wasserschloss/Sonnenseite“), und das Erdgeschoss könnte man zusätzlich für Co-Working-Spaces, Fitnessstudio etc. nutzen.

Bürgermeister Vogt wurde vor nicht allzu langer Zeit in einem Zeitungsartikel mit dem Satz zitiert, es fehle ein kleines Hotel mit Erlebnisgastronomie in der Innenstadt. Ein Hotel mit Erlebnisgastronomie? Daraus wird wohl nichts werden: Laut vorgelegter Studie müsste das kleine Hotel, wenn es denn gebaut würde, ohne Voll-Restaurant auskommen. Der Platz reicht halt nicht…

Die Studie kommt zu keinem klaren Ergebnis. Sie gibt nur eine Empfehlung: Man sollte doch einfach mal einen Markttest machen! Vielleicht findet sich ja ein Investor, der sich für das städtische Grundstück in bester Lage ein Hotel vorstellen kann.

So wird’s wohl kommen, es schadet ja auch nicht. Die Mitglieder des Bau- und Planungsausschusses werden sich an diesem Donnerstag das Grundstück ansehen. Der Termin ist vor allem zur Information gedacht: Dann wird ihnen die Studie vorgestellt, und dann liegen auch zwei Anträge der Bürger für Hofheim und der Grünen vor. Die wollen kein Hotel. Die wollen mehr Grün in der Stadt. Bericht folgt

5 Comments

  1. A. Pabst

    Rechtlich wäre das ein lösbares Thema: Die Stadt vergibt das Grundstück im Wege des Erbbaurechts an den Investor für ein Hotel. Es wird ein Rückfall an die Stadt für den Fall einer Nutzungsänderung vereinbart. Dann könnte sie anschließend entweder selbst das Geschäft mit dem Verkauf der Wohnungen machen oder das Gebäude oder die Wohnungen erneut im Wege der Erbpacht vergeben.

    Tatsächlich gefiele mir persönlich eine Grünfläche besser.

    29. April 2022
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  2. DererVonZiethen

    >„gute Chancen, mit einem international aufgestellten Betreiber ein modern-inszeniertes, regionales Hotelkonzept erfolgreich umzusetzen.”
    Jaa sicher! Gute Chancen, klar doch. Wenn man denn überhaupt einen „international aufgestellten Betreiber“ finden würde/wollte.

    >„Die Übernachtungsnachfrage in Hofheim und im relevanten Umfeld (insbesondere Frankfurt) zeigte bis zum Beginn der Pandemie eine hohe Dynamik.“
    Völlig richtig: darum hat ja das Hotel Dreispitz sein Restaurant geschlossen, weil soo viel Nachfrage nach guten Hotels mit Restaurants besteht.

    > „In den Jahren 2020/21 seien elf weitere Hotels mit rund 2.400 Gästezimmern im Rhein-Main-Gebiet eröffnet worden. Zudem seien 29 Hotelprojekte in Planung bzw. im Bau“
    Darum muß Hofheim seinen besten Platz für 70(!) Bettenhotel hergeben?

    Nein, den Bürgern der Stadt bringt so ein „Luxus-Schuppen“ zur Profilierung des Bürgermeisters echt gar nichts! Da wäre m.E eine schicke Markthalle, wie schon mal gesagt, 100% besser!

    29. April 2022
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  3. Silvia Stengel

    Die Studie sagt eigentlich eindeutig, dass die Fläche für ein Hotel MIT entsprechend gewünschtem Grün kaum realisierbar ist.

    Um überhaupt wirtschaftlich zu sein (sollte der Markt das überhaupt hergeben!), muss das Gebäude 4-stöckig mit Staffelgeschoss sein, das heißt vom Bauvolumen 5 Stockwerke = ca. 15m Höhe!

    Da wird’s drumherum dann aber ganz schön schattig und dunkel. Eine attraktive, für die Bürger nutzbare Grünfläche ist dann kaum noch planbar.

    Zudem verstärkt die Höhe nochmal mehr die Schluchtenwirkung in der Elisabethenstraße und versperrt die Blickachsen zum Wasserschloss und Kellereigebäude, welche für eine positive Stadtgestaltung enorm wichtig wären.

    Auch wenn noch „riesige 😂“ 1200 Quadratmeter Freifläche (inkl. Zuwegung, Eingangsbereiche, etc.) übrig bleiben sollte, kann es nur eine Nischengestaltung der Restfläche geben, die an Aufenthaltsqualität für die Bürger nicht sehr attraktiv wird – siehe Park hinter dem Rathauskplex.

    Keine schöne Vorstellung und sehr bürgerunfreundlich, an dieser Stelle einen so hohen Gebäudekomplex zu planen, der nicht einmal für die Bürger nutzbar ist.

    Ich würde die Sache andersherum angehen: Erst ein Grünraumkonzept mit Platzhalter für ein Gebäude.

    Wenn das Konzept mit Blickachsen und räumlichen Aufenthaltsqualitäten steht, dann kann man erst sehen, welche Gebäudedimension sich hier einfügt.

    Alles andere ist immer nur Restflächenbegrünung 😒

    29. April 2022
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  4. Habe mich ja schon mehrfach zu dem Thema geäußert, aber einen Gedanken muss ich noch loswerden:
    „Die Stadt“ beauftragte 2010 ein Gutachten bei einer Unternehmensberatung.
    Dieses lässt sie im weiteren Verlauf mehrfach aktualisieren.
    Hierzu wurde natürlich Geld benötigt, das der Hofheimer Bürger getragen hat.
    Dann möchte der Magistrat einen internationalen Investor (vielleicht sogar mit Hauptsitz in einem anderen Bundesland oder sogar im Ausland) finden, so dass hier in Hofheim keine Steuereinnahmen – zumindest nach meinem Wissensstand – anfallen.
    Um dann in die Planung eingreifen zu können, möchte der Magistrat dem neuen Grundstückseigentümer beim Kaufpreis etwas entgegenkommen (ansonsten müsste es eine Ausschreibung geben). Und zu guter Letzt soll dann kein Restaurant für den öffentlichen Bereich eingeplant werden (allenfalls eine Bar), so dass der Hofheimer an sich gar nichts davon hat außer natürlich, dass er Familienangehörige dort unterbringen kann und viel Geld dafür bezahlt hat.
    Bei allem Respekt – ich sehe hier immer noch keinen Sinn, in welcher Form die perfekte Anbindung vom Chinon Center zur Altstadt vollzogen werden soll, als letzten Baustein, wie man so schön sagt.
    Jeder Unternehmer, den ich kenne, muss für eine Unternehmensberatung und für ein Konzept selbst Geld in die Hand nehmen. Hier erledigt das die Stadt vorab für neue Investoren. Respekt!

    3. Mai 2022
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  5. Eberhard Schmidt

    Um das „Hotel“ an der Elisabethenstraße endlich loszuwerden, hier ein wirklich ernst gemeinter Vorschlag, der noch den Vorteil einer optimalen Flächennutzung hat. Denn der viel zu hohe Flächenverbrauch ist ein weiteres Problem für den Klimaschutz. Und beim Bürgerforum am 8.9.2022 wurde ja vom Podium aus zu mehr Mut bei den Ideen aufgerufen. Also:

    Würde man das Hotel, es könnte auch ein Neubau für die Musikschule sein, auf den neu geplanten Busbahnhof setzen, ergeben sich neben der optimalen Flächennutzung weitere Vorteile wie S-Bahn- und Busanbindung direkt vor Ort, Witterungsschutz für Busfahrgäste und Nutzung des neu geplanten Parkhauses nebenan. Die Anbindung zur Innenstadt ist ideal.
    Bedenken wegen Abgasen und Motorlärm muss man nicht haben, bis das Vorhaben steht, fahren die Busse nur noch mit Strom oder Wasserstoff.

    9. September 2022
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