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“Geheimer” Aktenvermerk: So antwortet der Magistrat auf die Fragen eines Anwalts

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Der Hofheimer Rechtsanwalt Axel Probst hatte einen umfangreichen Fragenkatalog zum geplanten Gewerbegebiet in Diedenbergen an alle Fraktionen im Stadtparlament verschickt: Die Entscheidung werde auf unsere und die nachfolgenden Generationen erhebliche Auswirkungen in vielerlei Hinsicht haben, schrieb er, deshalb müssten vor einer Entscheidung umfassende Informationen vorliegen.

Das Schreiben des Anwalts wurde am 12. März verschickt und noch am gleichen Tag im Hofheim/Kriftel-Newsletter im Wortlaut veröffentlicht. Es stieß auf große Resonanz in der ganzen Stadt. Im Rathaus wurde daraufhin kurzfristig eine “Aktennotiz” mit Antworten erstellt. Das fünfseitige Schreiben datiert vom 13. März und wurde den Stadtverordneten übermittelt – unmittelbar vor der Sondersitzung am Abend des 14. März, als sie eine Entscheidung treffen sollten (Bericht folgt). Axel Pabst selbst erhielt die Antworten nicht. Auch der Öffentlichkeit wurden sie nicht mitgeteilt: Ein Fall von Geheimniskrämerei, die keinen Sinn macht und nur mit Gewohnheit zu erklären ist.

Zur Dokumentation und als Beitrag zur Meinungsbildung veröffentlichen wir das Magistrats- Schreiben im vollen Wortlaut (Kursivsetzung der Fragen von uns).

Der Aktenvermerk des Magistrats im Wortlaut

Nutzer und Nutzen des Gewerbegebietes

a) Möbelhaus

Welchen Vorteil hat die Ansiedlung eines Möbelhauses? Sehen Sie einen Bedarf in Hofheim für ein weiteres Möbelhaus? Wenn ja, wie begründen Sie den Bedarf?

Diese Frage kann nicht durch die Verwaltung beantwortet werden. Das Thema der Ansiedlung eines Möbelhauses ist in dieser Region eine hochpolitische.

Wie kann die Variante „Gewerbegebiet ohne Möbelhaus“ rechtlich innerhalb des Aufstellungsbeschlusses umgesetzt werden?

Mit der Fassung des Aufstellungsbeschlusses wird noch keine konkrete Festsetzung hinsichtlich der zukünftigen Nutzung manifestiert, es wird lediglich eine Zielrichtung zur Entwicklung des Gebietes festgelegt. Die Festlegung dieser Zielrichtung obliegt der Stadtverordnetenversammlung.

b) Polar Mohr

Hat die Firma Polar Mohr gegenüber der Stadt und dem Investor Krieger-Gruppe zugesagt, ihren neuen Standort mit der Produktion im bisherigen Umfang im Gewerbegebiet „In der Lach“ aufzubauen? Gibt es eine Vereinbarung? Ist der Zeitplan synchron mit den Räumungs- und Umzugsplänen?

Nach unserer Kenntnis ist es die feste Absicht der Fa. Polar Mohr, an einen neuen Standort, möglichst in Hofheim, zu realisieren, da das Unternehmen wiederholt erklärt hat, dass das vorhandene Know-how der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter das wichtigste Gut des Unternehmens ist. Hierfür bietet sich die Planung des Gewerbegebiets In der Lach an, da der Eigentümer diese Flächen aktuell entwickeln möchte. Erste Gespräche zwischen der Firma Polar Mohr und der Krieger Gruppe wurden geführt.

Polar Mohr kann nach unseren Informationen noch mindestens 3 Jahre am Standort bleiben, mit Option auf weitere 2 Jahre.

Vereinbarungen mit der Stadt kann es dazu natürlich nicht geben. Letztlich gibt es noch kein Planungsrecht für den neuen Standort. Die Schaffung des Planungsrechts ist mit aufwändigen und langwierigen Verfahren verbunden, die erst noch beantragt bzw. erfolgreich durchgeführt werden müssen.

c) Weitere Unternehmen

Was bedeutet die Aussage überwiegend regionale Unternehmen? Kennt die Stadtverordnetenversammlung mittlerweile die Namen aller Unternehmen? Wurde nach der öffentlichen Distanzierung von „Mercedes Flebbe“ die Absicht der anderen Unternehmen genauer geprüft? Gibt es von diesen Unternehmen verbindliche Bedarfszusagen?

Ein konkretes Interesse an Grundstücken im Gewerbepark „In der Lach“ haben im Vorfeld der Planungen 6 Unternehmen geäußert, die auch bereits erste Gespräche mit der Firma Krieger Grundstücksgesellschaft geführt haben und ihr verbindliches Kaufinteresse bekundet haben. Namentlich genannt werden können die Unternehmen Klarsichtpackung GmbH, Beauty Hills GmbH und POLAR Cutting Technologies GmbH.

Bei den bereits öffentlich genannten Interessenten handelt es sich um Hofheimer und regionale Betriebe. Es gibt darüber hinaus bei der städtischen Wirtschaftsförderung weitere Nachfragen nach Gewerbeflächen an dem Standort, sodass wir aktuell nicht die Gefahr sehen, dass die Flächen am Ende nicht gebraucht würden.

Allerdings handelt es sich nicht um stadteigene Grundstücke, sondern um Grundstücke der Fa. Krieger.

Welchen Einfluss haben Sie als Stadtverordnete künftig auf die Ansiedlung bestimmter Unternehmen bzw. Unternehmenskategorien?

Einfluss auf die Auswahl der Betriebe kann die Stadt ggf. über Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag nehmen.

Wo findet sich der benannte Gewerbemix im Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan?

Die genannten Firmen sind im Prinzip alle mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes vereinbar.

d) Arbeitsplätze

Wie viele Arbeitsplätze werden zusätzlich geschaffen beziehungsweise erhalten? Gibt es von den bereits bekannten Firmen verbindliche Zusagen oder verlässliche Prognosen?

Aufgrund der Interessensbekundungen der Unternehmen können – Stand heute – über 800 Arbeitsplätze geschätzt werden.

Auswahl und Fläche

Wurden alternative Standorte geprüft und gegeneinander abgewogen?

Da in den bestehenden Gewerbegebieten keine Flächen in der benötigten Größenordnung für die Umsiedlung der Firma Polar Mohr zur Verfügung stehen, hat sich in der Kürze der Zeit eine Standortuntersuchung ausschließlich auf noch nicht entwickelte Gewerbegebiets-Erweiterungsflächen bezogen. Aufgrund der derzeitigen Eigentümerstruktur der Flächen wäre vor der Entwicklung dieser Gebiete in der Regel zunächst ein Flächenankauf entweder durch die Stadt oder einen Entwickler notwendig. Die Preisvorstellungen der Eigentümer und die Kosten für die Schaffung der notwendigen Infrastruktur zur Erschließung der Gebiete lassen eine wirtschaftliche Entwicklung der Gebiete kaum zu. Daher wurden diese Gebiete bisher noch nicht entwickelt und ist auch in dem erforderlichen Zeitraum nicht möglich. Aus diesem Grund wird der Vorschlag der Fläche „In der Lach“ unterbreitet.

Handelt es sich bei der Größe des Plangebiets um eine Vorgabe des Investors oder um den Wunsch der Stadtverordnetenversammlung? Wenn ja, weshalb 100.000 Quadratmeter und nicht weniger oder mehr?

Die Flächen des geplanten Gewerbegebietes sind alle im Eigentum der Kriegergruppe. Mit der geplanten Größe des Gebietes will man auf die Wünsche verschiedener Hofheimer Firmen reagieren, die Erweiterungsabsichten haben und denen man zum jetzigen Zeitpunkt keine adäquaten Flächen zur Verfügung stellen kann.

Der Flächenbedarf der Fa. Polar Mohr ist nicht der einzige. Neben Polar Mohr gibt es weitere, insbesondere Hofheimer Interessenten, die dringend Gewerbeflächen suchen. Die Gebietsgröße für die Baugebietsentwicklung beträgt ca. 100.000 Quadratmeter. Dabei handelt es sich aber nicht schon um die genaue Zahl der zu versiegelnden Flächen. Diese wird im weiteren Verfahren noch genauer zu ermitteln sein, auch im Hinblick auf die notwendige naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsregelung.

Wie wird sich die Fläche auf die Sichtachsen auswirken?

Natürlich wird sich durch das geplante Vorhaben das Landschaftsbild verändern. Im Zuge der weiteren Planungen wird eine verträgliche Einbindung in die Landschaft angestrebt.

Wie verträgt sich der Flächenverbrauch mit der Nachhaltigkeitsstrategie des Landes Hessen und den dortigen Zielen?

Aktuell sind im geltenden Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP) Gewerbeflächen in einer Größenordnung von 28 Hektar dargestellt. Ein Teil dieser Flächen muss bei der Entwicklung des Gewerbegebiets „In der Lach“ zurückgegeben werden, so dass diese Gesamtsumme nicht erhöht wird.

Welche Auswirkungen wird die Versiegelung auf die Landwirtschaft und den Wasserhaushalt in Diedenbergen haben?

Das muss im Zuge des weiteren Planungsverfahrens konkret untersucht werden.

Natur und Umwelt

Halten Sie es für sinnvoll, dass vor einer Änderung des Flächennutzungsplans, spätestens vor einem Aufstellungsbeschluss zunächst eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden sollte?

Ein Umweltbericht wird in jedem Fall im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu erstellen sein, ebenso ist dies bereits auf der Ebene des RegFNP-Änderungsverfahrens notwendig. Selbstverständlich werden alle naturräumlichen Untersuchungen durchzuführen sein, die in sämtlichen durchzuführenden Planverfahren erforderlich sind.

Wird es Vorgaben zum Bereich des Umwelt- und Klimaschutzes innerhalb des Gewerbegebietes geben und wenn ja, sollten diese im Aufstellungsbeschluss enthalten sein?

Ja, es wird entsprechende Vorgaben geben. Diese Vorgaben werden im Zuge des Planungsverfahrens erarbeitet. Im Zuge des Aufstellungsbeschlusses können diese noch nicht enthalten sein, da zu diesem Zeitpunkt noch keine konkreten Planungen vorliegen.

Falls diese Vorgaben nicht im Aufstellungsbeschluss enthalten sein sollen, wie stellen Sie sicher, dass die Verwaltung zu einem späteren Zeitpunkt ihre Vorgaben berücksichtigen wird?

Die Stadtverordnetenversammlung hat als Satzungsgeber die letztendliche Entscheidung über die Inhalte des Bebauungsplanes, somit ist sichergestellt, dass die Vorgaben berücksichtigt werden.

In dem der Presse zugänglich gemachten Vorschlag ist auch die Ansiedlung von „Chemie“ vorgesehen. Handelt es sich hierbei um Verwaltung oder produzierendes Gewerbe? Wird hierbei mit Gefahrstoffen agiert? Erfordert diese Ansiedlung besondere Vorkehrungen hinsichtlich des Umwelt- und Naturschutzes?

Im Bebauungsplan sollen Gewerbeflächen festgesetzt werden. Inwiefern Firmen aus dem Bereich „Chemie“ sich hier ansiedeln können, muss dann später im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens für das jeweilige Unternehmen untersucht werden.

Eigentumsverhältnisse, Wertabschöpfung

Befinden sich alle für das Gewerbegebiet erforderlichen Grundstücke bereits im Eigentum der Krieger-Gruppe oder hat diese sich lediglich eine Kaufoption von den derzeitigen Eigentümern gesichert?

Die Grundstücke befinden sich im Eigentum der Fa. Krieger.

Ist eine Abschätzung für die zu erwartende Wertsteigerung bei der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Gewerbeflächen rechtlich möglich und seitens der Stadt beabsichtigt?

Bei der Entwicklung von Bauflächen ist der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung aus Dezember 2016 zu berücksichtigen. Für die Entwicklung von Wohnbauflächen finden sich in dem Beschluss weitergehende Regelungen als für die Entwicklung von Gewerbeflächen. Bei Gewerbeflächen steht diesbezüglich der Gedanke der Wirtschaftsförderung im Vordergrund. Kosten, die mit dem Planverfahren oder dem Vorhaben im Zusammenhang stehen, sind aber vom Vorhabenträger zu tragen.

Ohne Umlegungsnotwendigkeit kann allerdings unabhängig davon ohnehin keine umlegungsbedingte Wertsteigerung abgeschöpft werden. Die Abschöpfung der darüberhinausgehenden planbedingten Wertsteigerung ist im deutschen Planungsrecht lediglich bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach BauGB möglich, die allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen angewendet werden kann und die daran gemessen für das in Rede stehende Planvorhaben aktuell von vornherein ausscheidet.

Änderung im Flächennutzungsplan

Was genau ist seitens des Magistrats mit der Rückgabe gemeint? Sollen die derzeit als mögliche Gewerbefläche vorgesehenen Bereich dauerhaft vor einer Versiegelung bewahrt werden?

Aufgrund der Flächenausgleichsrichtlinie des Regionalverbands FrankfurtRheinMain ist es bei einer RegFNP- Änderung in nennenswertem Umfang notwendig, an anderer Stelle auf im RegFNP als Bauflächen (Gewerbe bzw. Sondergebiet Möbel) dargestellte Flächen zu verzichten. Dies wurde auch in der Vorlage an die Stadtverordnetenversammlung thematisiert und ist mit der „Rückgabe“ von Flächen gemeint.

Gab es im Vorfeld der gewünschten Planänderung schon eine Abstimmung mit den anderen beteiligten Kommunen?

Nein.

Ist die Haltung der Entscheidungsträger im Regionalverband bekannt?

Gespräche mit der Verwaltung der übergeordneten Planungsebenen, dem Regionalverband und dem Regierungspräsidium Darmstadt, wurden geführt. Seitens dieser Stellen wurde mitgeteilt, dass für die Entwicklung der Flächen sowohl ein Änderungsverfahren des RegFNP als auch ein Abweichungsverfahren von den Zielen der Raumordnung und Landesplanung, die im Regionalplan formuliert sind, notwendig wird. Außerdem gab es inhaltliche Hinweise, die in die Vorlagen eingeflossen sind.

Wie lange dauert in der Regel ein Abweichungsverfahren? Weshalb ist es sinnvoll, den Bebauungsplan parallel aufzustellen, auch wenn der Ausgang des Planabweichungsverfahrens noch offen ist?

Aktuell geht es um die grundsätzliche Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zu den notwendigen Planverfahren. Viele der notwendigen Unterlagen werden für alle diese Planverfahren benötigt. Eine – soweit möglich – parallele Verfahrensführung kann zur Zeitersparnis führen. Die genauen Abfolgen der Verfahren sind noch zu klären. Am Anfang wird die Beantragung einer Zielabweichung vom Regionalplan/RegFNP stehen.

Verkehr

Welche Verkehrsführung sowohl zur Anfahrt als auch innerhalb des Gewerbegebietes ist Ihnen persönlich wichtig? Mit welchem (zusätzlichem) Verkehrsaufkommen rechnen Sie durch die Schaffung des Gewerbegebietes? Wie wird sich das Gewerbegebiet verkehrsmäßig auf den Stadtteil Diedenbergen auswirken? Wird es eine Radwegverbindung aus der Kernstadt zum Gewerbegebiet geben? Wie stellen Sie sich den Anschluss des Gewerbegebietes an den öffentlichen Nahverkehr vor?

Zum Thema Verkehr sind selbstverständlich die zu erwartenden Verkehrsströme gutachterlich zu prognostizieren. Die notwendigen Maßnahmen sind dann zu definieren. Sobald die Beschlüsse zum Beginn der verschiedenen Planverfahren vorliegen, sind diverse Untersuchungen, unter anderem auch zum Verkehr, zu erarbeiten.

Aufstellung des Bebauungsplans

Gehen Sie davon aus, dass die Verwaltung der Stadt Hofheim derzeit selbst über die Kapazitäten verfügt, den Bebauungsplan zu erarbeiten? Falls nicht, sehen Sie das Risiko, dass der Investor die Aufstellung des Bebauungsplanes als Dienstleistung übernimmt und hierbei gegebenenfalls die eigenen Interessen stärker gewichtet als diejenigen der Hofheimer Bürgerinnen und Bürger?

Die Begleitung des Verfahrens ist durch ein Fachbüro vorgesehen. Da die letztendliche Satzungshoheit bei der Stadtverordnetenversammlung liegt, besteht kein Risiko, dass die Abwägung der Belange letztendlich nur zugunsten des Investors ausfällt.

Mit welchen Kosten rechnen Sie (Erstellung Bebauungsplan, Erschließung Gewerbegebiet, Erstellung Verkehrsanlagen als Zuwegung zum Gewerbegebiet, sonstige Infrastrukturmaßnahmen)?

Die Kosten für die Planverfahren sind aufgrund des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung aus Dezember 2016 vollständig von dem Vorhabenträger zu übernehmen. Gleiches gilt für sämtliche weitere Aufwendungen, die mit der Planaufstellung und dem Vorhaben direkt verbunden sind.

In welchem Zeitraum wird der Bebauungsplan erstellt und rechtskräftig werden?

Zur Realisierung einer Gewerbefläche In der Lach sind mehrere Planverfahren notwendig: Zielabweichungsverfahren, Änderungsverfahren RegFNP, Bebauungsplanverfahren. Einen positiven Zielabweichungsbeschluss vorausgesetzt, gehen wir davon aus, dass diese Planverfahren mind. ca. 3 Jahre in Anspruch nehmen werden. Selbstverständlich handelt es sich um einen ambitionierten Zeitplan mit dem unbedingten Ziel, der Fa. Polar Mohr zu ermöglichen, weiterhin im Stadtgebiet produzieren zu können.

In welchem Zeitraum wird die Herstellung der Erschließung des Gewerbegebietes erfolgen? Wann wird das Gewerbegebiet dem ersten gewerblichen Nutzer übergeben werden? wann wird die erste bezugsfertige Gewerbeeinheit auf dem Gewerbegebiet stehen? Wie steht die vorgenannte Zeitplanung in Einklang mit der Absicht des Unternehmens Polar Mohr, das alte Werksgelände im Jahr 2025 zu räumen und die neue Produktion an einem neuen Standort zu beginnen?

Wie lange die Arbeiten zur Erschließung des Gewerbegebietes dauern, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorhergesagt werden. Dies wird nach Vorlage des entsprechenden Baurechts von der Beauftragung der entsprechenden Firmen abhängig sein.

Polar Mohr kann nach unseren Informationen noch mindestens 3 Jahre am Standort bleiben, mit Option auf weitere 2 Jahre.

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